Muchos compradores de propiedades suelen omitir un factor al momento de cerrar su compraventa, dejando de lado el análisis del ROI (Retorno de Inversión), el cual determina de manera objetiva si el inmueble que están adquiriendo representa una inversión inteligente o un error financiero que podría comprometer su patrimonio.
Este indicador se encarga de medir con precisión el rendimiento que obtendrás según el capital invertido, permitiéndote proyectar beneficios concretos como las ganancias por alquiler, la apreciación del valor de la propiedad y la optimización de tu portafolio inmobiliario a largo plazo.
Por esta razón, resulta esencial conocer y aplicar el cálculo del ROI antes de tomar cualquier decisión de compra, especialmente si tu estrategia de inversión se enfoca en comprar propiedades para aumentar tus ganancias financieras.
A través de este artículo, descubrirás por qué es crucial calcular la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria y conocerás los pasos específicos que debes seguir para medir con precisión el retorno que está generando tu propiedad.
¿Qué es la rentabilidad de la inversión inmobiliaria?
Para entender cómo funciona la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, la definiremos como un porcentaje de ganancias que se obtiene tras invertir un capital para adquirir una propiedad, cuyos ingresos serán generados principalmente al destinar el inmueble para arriendo o mediante su plusvalía en el mercado.
Este concepto te permite comparar diferentes alternativas de inversión y determinar cuál ofrece mejores rendimientos en relación con el dinero que has comprometido, convirtiéndose así en una herramienta para cualquier inversionista que busque fortalecer su patrimonio.
¿Por qué es importante calcular la rentabilidad inmobiliaria?
Antes de comprar una propiedad en Chile, es importante que comprendas por qué resulta tan relevante calcular la rentabilidad del activo que tienes en mente comprar; ya sea éste una casa, departamento o incluso un terreno que forme parte de tu estrategia de inversión.
De los cuales tenemos las siguientes ventajas:
- Monitorear el desempeño: Esto te posibilita monitorear en tiempo real el rendimiento de tu ROI, pues brinda una perspectiva clara acerca de tus gastos e ingresos conforme a tus proyecciones iniciales, lo que hace más fácil detectar problemas desde temprano.
- Comparar propiedades: Te permite comparar diferentes propiedades y encontrar cuál de ellas es la más recomendable para generar ganancias sostenibles, sin descuidar los gastos comunes como mantenimiento e impuestos que impactan directamente en tu retorno final.
- Minimizar el riesgo de inversión: Si bien el ROI es un indicador que te permite minimizar el riesgo a la hora de seleccionar dentro de los proyectos inmobiliarios de tu interés que ofrecen muchas inmobiliarias con la finalidad de saber si vale la pena invertir en ellos o no.
¿Cómo medir el retorno de inversión de una propiedad y qué pasos debes seguir?
Si has llegado hasta este punto es debido a que consideras adquirir un inmueble o piso y destinarlo como una futura inversión que te genere ingresos. En los cuales tendrás que comprender qué factores se encuentran dentro del ROI que te facilitarán evaluar si tu inversión en dicha propiedad es rentable.
1. Considerar gastos iniciales
Los gastos iniciales representan todo el capital que debes desembolsar antes de que la propiedad comience a generar ingresos, incluyendo el valor de compra del inmueble, impuestos, comisiones a los agentes o asesores inmobiliarios, seguros y costos administrativos durante la gestión de ella.
2. Calcular gastos potenciales
Cuando mencionamos los gastos potenciales, nos referimos a aquellos gastos recurrentes que se realizan en el inmueble de manera periódica, los cuales son asumidos por el propietario para mantener la propiedad en óptimas condiciones a lo largo del tiempo.
Estos gastos suelen estar relacionados con las renovaciones, reparaciones y mantenimiento preventivo necesarios para evitar que la propiedad se deteriore y pierda valor en el mercado, lo cual podría afectar negativamente a tu rentabilidad esperada.
3. Evaluar ingresos potenciales
La mayoría de los ingresos potenciales son provenientes del uso de estas propiedades mediante arriendos mensuales, los cuales representan una fuente principal de rentabilidad para los inversionistas que buscan generar flujos de efectivo constantes.
Además, algunas unidades como los departamentos en venta en Concepción suelen venir equipados con estacionamientos o bodegas adicionales que pueden incrementar significativamente tu rentabilidad al ofrecer espacios complementarios que los arrendatarios valoran y están dispuestos a pagar.
4. Dividir ingresos anuales por inversión
Una vez que hayas recopilado toda la información sobre los gastos e ingresos, el paso final consiste en aplicar la fórmula básica del ROI para una propiedad, la cual se obtiene de la siguiente fórmula:
ROI =(Ganancia Neta/Inversión) x 100
En donde la ganancia neta representa la suma total de los ingresos generados anualmente por parte del arrendamiento de la propiedad, de la cual se deben restar todos los gastos anuales de mantenimiento, impuestos y costos operativos que hayas asumido durante ese periodo.
Ganancia Neta = Ingresos Anuales Totales – Gastos Anuales Totales
En caso de que tu estrategia contemple la venta del inmueble, también debes considerar la plusvalía obtenida en el momento de la transacción, restando posteriormente los costos asociados a la venta como comisiones inmobiliarias y gastos notariales.
Ganancia Neta = (Ingresos por Arriendo + Plusvalía de Venta) – (Gastos Operativos + Costos de Venta)
Sigues este ejemplo si aún no tienes claro cómo medir la rentabilidad de una propiedad
Definamos el siguiente escenario para ilustrar de manera práctica cómo aplicar todos los conceptos que hemos revisado hasta ahora en una situación real de inversión inmobiliaria.
- Una persona está analizando la compra de un departamento en los Ángeles, cuya propiedad tiene un costo de $100.000.000, de la cual si se llega adquirir esta propiedad puede generar un ingreso por arriendo de $500.000 al mes. Además, se debe incorporar en el análisis los gastos anuales por concepto de mantenimiento, impuestos, seguros y contribuciones, los cuales suman un total de $2.500.000 que representan los costos operativos necesarios para mantener la propiedad en óptimas condiciones.
Con estos datos, procederemos a calcular paso a paso la rentabilidad de esta inversión para determinar si resulta conveniente o no adquirir este activo inmobiliario.
Paso 1: Calcular los ingresos anuales
El primer paso será obtener el cálculo de los ingresos anuales obtenidos por arriendo, considerando los datos obtenidos del ejemplo tenemos:
- Ingresos por arriendo: $500.000/mes
- Ingresos anuales: $500.000 x 12 meses = $6.000.000/anual
Paso 2: Calcular la ganancia neta
El segundo paso será el de calcular la ganancia neta de la propiedad adquirida del proyecto inmobiliario de interés, cuyos datos son los siguientes:
- Ingresos anuales: $6.000.000
- Gastos anuales de: $2.500.000
- Ganancia neta anual: $6.000.000 – $2.500.000 = $3.500.000/anual
Paso 3: Calcular el ROI
Por último paso que debemos hacer luego de calcular los ingresos anuales y la ganancia neta es de calcular el ROI usando estos datos obtenidos previamente del cual tenemos los siguientes resultados:
- Inversión inicial: $100.000.000
- Ganancia neta anual: $3.500.000
- ROI =($3.500.000/$100.000.000 ) x 100 = 3.5%
El valor de rendimiento de esta inversión arroja un ROI del 3.5% anualmente, lo cual nos plantea la siguiente interrogante que todo inversionista debe considerar: ¿es un buen o mal indicador el resultado que obtuvimos en este análisis?
¿Cuándo es considerable un buen ROI inmobiliario?
Para responder a la pregunta planteada en el ejemplo anterior, estableceremos rangos de referencia que permitirán a los inversionistas determinar de manera sencilla y objetiva si el ROI obtenido indica que la propiedad analizada vale la pena como inversión
De cual tenemos los siguientes rangos:
- ROI < 4%: Si el valor obtenido es menor al 4%, esto nos indica que la propiedad representa una inversión poco atractiva que no justifica el capital comprometido ni los riesgos asociados, por lo cual se recomienda buscar mejores opciones en el mercado.
- 5 < ROI > 6: Si los valores están entre el rango del 5% y al 6%, se considera aceptable; siempre y cuando no esté integrado los gastos por créditos hipotecario en caso de encontrarse, se debe hacer la relación con el CAE respectivo.
- ROI > 7%: Si el valor arrojado supera o es igual al 7%, este resultado indica claramente que estás frente a una excelente inversión inmobiliaria que vale la pena adquirir, ya que ofrece rendimientos superiores a la mayoría.
Por último, para responder a la pregunta planteada en el ejemplo anterior, podemos concluir que el ROI obtenido del 3.5% está por debajo del umbral mínimo recomendado del 4%, lo cual indica que no es una propiedad que valga la pena comprar bajo las condiciones financieras analizadas.
Conclusión
Calcular el rendimiento de tu inversión inmobiliaria constituye una práctica fundamental que te permite tomar el control de tu patrimonio y asegurar que tu capital está trabajando eficientemente. A través de este artículo, ahora cuentas con las herramientas para evaluar el ROI de cualquier propiedad, lo cual te faculta para tomar decisiones informadas basadas en datos concretos.
Recuerda que la inversión exitosa no se trata únicamente de adquirir propiedades, sino de monitorear su desempeño y comparar alternativas objetivamente. Te invitamos a aplicar estos cálculos antes de comprometerte con cualquier proyecto, documentando tus análisis para construir un portafolio sólido que genere flujos constantes y proteja tu inversión a largo plazo.
