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PROYECTOS

Indicadores de rentabilidad a la hora de elegir una inversi贸n inmobiliaria

驴Te gustar铆a invertir en bienes ra铆ces?, 驴comprar activos que aumentan de valor?, 驴obtener un buen margen de ganancias y hacer crecer tu dinero? Esta puede ser una decisi贸n muy inteligente. De hecho, ha sido catalogado como un tipo de inversi贸n muy rentable y que menos riesgo representa.

Es indiferente que est茅s pensando en dar tus primeros pasos en el mundo de las inversiones o ya tengas cierta experiencia en la materia. En cualquier caso, necesitas conocer a profundidad cu谩les son los indicadores de rentabilidad m谩s importantes a la hora de elegir una inversi贸n inmobiliaria.

Qu茅date aqu铆 para que descubras en qu茅 consisten exactamente y qu茅 importancia tienen dichos par谩metros en esta clase de proyectos.

驴En qu茅 consisten los indicadores de rentabilidad sobre la inversi贸n?

Obtener la m谩xima rentabilidad financiera es el objetivo principal que persigue cualquier inversor. Antes de hacer una inversi贸n inmobiliaria conviene llevar a cabo un an谩lisis minucioso de todos los aspectos impl铆citos.

Los indicadores de rentabilidad sobre la inversi贸n son un conjunto de datos observables y medibles que sirven para valorar si un proyecto es conveniente o no. Evaluar de manera anticipada y con precauci贸n los diferentes escenarios puede ser un factor determinante de un buen resultado.

Claramente, la rentabilidad sobre la inversi贸n no es producto de la casualidad. Un buen inversor se toma su tiempo para conocer el nivel de riesgo que est谩 dispuesto a asumir. Eval煤a todo el contexto e indaga sobre los pros y los contras de cada acci贸n.

Importancia de los indicadores financieros para evaluar un proyecto de inversi贸n

La puesta en marcha de un proyecto depende en buena parte de estudiar toda la informaci贸n financiera disponible. El proceso de an谩lisis facilita la identificaci贸n de los pasos a seguir e incluso permite identificar si la inversi贸n es rentable o, definitivamente, debe ser descartada.

En tal sentido, los indicadores financieros para la evaluaci贸n de proyectos sirven para llevar a cabo la oportuna jerarquizaci贸n y optimizaci贸n de las decisiones. Por lo tanto, en todos los casos resulta imprescindible valorar cada una de las variables impl铆citas.

El proceso de an谩lisis y medici贸n es un asunto determinante del 茅xito. Si quieres incrementar la rentabilidad, ap贸yate en los mejores asesores financieros en el 谩mbito inmobiliario.

En Urbani podr谩s encontrar a verdaderos expertos. Profesionales cualificados y dispuestos a ofrecer todas las orientaciones que precises. Queremos que optes por las soluciones m谩s convenientes y rentables para ti. 

驴Cu谩les son los Indicadores de rentabilidad y evaluaci贸n de proyectos de inversi贸n inmobiliaria?

A continuaci贸n, se explicar谩n los principales indicadores de rentabilidad de un proyecto de inversi贸n inmobiliaria.

Retorno de Inversi贸n (ROI)

Las siglas en ingl茅s ROI significan Return On Investment, en espa帽ol el Retorno de Inversi贸n, que se calcula dividiendo el retorno o beneficio entre la inversi贸n o gastos totales. Este par谩metro resulta muy 煤til para estimar el tiempo de recuperaci贸n del importe inicial al efectuar la compra de un inmueble.

Asimismo, a trav茅s de dicho c谩lculo se puede valorar la viabilidad de la adquisici贸n respecto al tiempo que ser谩 necesario para conseguir el punto de equilibrio. Determinar el ROI ofrece mayor tranquilidad en el sentido de que podr谩s realizar una planificaci贸n oportuna de tus finanzas.

La idea consiste en no comprometer tu situaci贸n financiera y comprobar que la propiedad califica como un activo rentable. Que sea capaz de generar un aceptable margen de ganancias. Para calcular el ROI tendr谩s que tener a mano ciertos datos:

  • El valor de la renta inmobiliaria.
  • Las contribuciones.
  • El precio de la compra de la propiedad.

El resultado de la operaci贸n matem谩tica se expresa en porcentaje. En el mercado inmobiliario chileno un ROI mayor al 20% se considera una excelente inversi贸n. Ahora bien, si la cifra es inferior al 4% conviene evaluar otras propiedades para invertir.  Creo que los n煤meros se estan confundiendo el Cap Rate debe ser mayor a un 4% el ROI, debido al apalancamiento en promedio anda en un 20% anualizado al elegir una buena propiedad

Cap Rate

El Cap Rate o Tasa de Capitalizaci贸n es un indicador que se calcula dividiendo el NOI (Net Operating Income o Ingreso Operativo Neto) por el valor del activo inmobiliario. Cabe destacar que el NOI es el resultado de restar de los ingresos brutos anuales los gastos administrativos, de mantenimiento o afines.

En otras palabras, el Cap Rate sirve para medir el rendimiento potencial del inversor sobre su inversi贸n. De esta manera, es posible determinar el valor a pagar. Adem谩s, la cifra obtenida representa el rendimiento neto esperado durante un per铆odo espec铆fico, por lo general un a帽o.

Tambi茅n, hay que tener presente los principios econ贸micos b谩sicos de anticipaci贸n y sustituci贸n. La ecuaci贸n permite estimar los flujos de dinero que una propiedad puede generar.

En todas las situaciones, se recomienda tener presente que el resultado de la f贸rmula puede variar en funci贸n a la capacidad de alquilar el bien inmueble, el grado de ocupaci贸n alcanzado y, por supuesto, el nivel de exactitud en las proyecciones.

Flujo de Efectivo (cash flow)

El Flujo de Efectivo o Cash Flow es el dinero que te queda todos los meses cuando alquilas una propiedad, una vez que has cubierto todos los gastos que dicha propiedad te genera. Es muy importante que el resultado de este indicador de la rentabilidad de la inversi贸n inmobiliaria sea positivo siempre.

Cuando el flujo de efectivo es positivo significa que los ingresos superan los gastos. Por otra parte, si el resultado es negativo, quiere decir exactamente lo contrario, que los gastos son m谩s altos que los ingresos. Ten presente este aspecto al invertir en bienes inmuebles.

Plusval铆a

La Plusval铆a se refiere al incremento de valor de una propiedad. Dicho de otro modo, la diferencia positiva entre el valor de adquisici贸n de un bien y su valor de venta tras pasar el tiempo.

Si compras una propiedad inmobiliaria en determinado precio, con el paso del tiempo las probabilidades de que el valor de dicho bien aumente son bastante altas. Este incremento est谩 relacionado con diferentes factores, estos son algunos de los m谩s destacados: 

  • Las mejoras que se desarrollen en el propio inmueble.
  • La ubicaci贸n.
  • Los servicios.
  • La accesibilidad. 
  • Las construcciones que se efect煤en a su alrededor. 
  • El mantenimiento constante.

Tasa Interna de Retorno (TIR)

La Tasa Interna de Retorno (TIR) permite medir el rendimiento anual de cierta inversi贸n durante el tiempo que tengas la propiedad. Este indicador ofrece informaci贸n reveladora sobre la rentabilidad en funci贸n al desembolso inicial y su utilidad total.

El Valor Actual Neto (VAN) y TIR de un proyecto son indicadores muy 煤tiles para medir la utilidad. El primero expresa sus resultados en t茅rminos de unidades de valor monetario y el segundo de manera porcentual. La idea consiste en comparar entre diferentes inversiones, per铆odos de tiempo y tipos de inter茅s.

Per铆odo de Recuperaci贸n de Capital (PRC)

El Per铆odo de Recuperaci贸n de Capital (PRC) es un indicador que mide el plazo que tomar谩 recuperar la totalidad de la inversi贸n inicial. La f贸rmula revela el tiempo estimado y te ayuda a conocer en cuantos d铆as, meses o a帽os recuperar谩s el capital invertido.

Los inversores inmobiliarios prestan especial atenci贸n a los resultados de dicha ecuaci贸n. Por lo general, suele ser un factor relevante a tener en cuenta antes de desembolsar cierta suma de dinero. Aunque es una m茅trica muy apreciada, se recomienda complementar con otros indicadores.

驴C贸mo puedo recuperar mi inversi贸n con menos dinero? Haz uso del Cr茅dito Hipotecario con garant铆a estatal, esto es, al colocar menos cantidad de dinero (10% de pie) el PCR se minimiza y recuperar谩 antes la inversi贸n.

Aca yo incluir铆a alg煤n link hacia la garant铆a estatal, ya que al poner menor cantidad de dinero (10% de pie) el PRC se minimiza y recupero antes la inversi贸n, ya que puse menos dinero鈥.

Conclusiones

Los indicadores de inversi贸n son muy 煤tiles. Ayudan a determinar con exactitud la rentabilidad que un proyecto puede generar a corto y largo plazo. Una efectiva evaluaci贸n financiera arroja informaci贸n relevante sobre el tiempo de recuperaci贸n del capital inicial.

Aseg煤rate de calcular el ROI, el Cap Rate, el flujo de efectivo, la plusval铆a, la TIR y el PRC al realizar una inversi贸n inmobiliaria. A trav茅s de estas ecuaciones tendr谩s a tu disposici贸n datos valiosos que te permitan tomar decisiones estrat茅gicas y bien pensadas.

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