En el mercado inmobiliario chileno, los fondos de inversión han transformado el panorama de la tasación de propiedades; mientras que anteriormente este proceso era considerado como «un arte» basado en la experiencia y la intuición,actualmente ha evolucionado hacia una disciplina técnica y estratégica que incorpora nuevas metodologías y tendencias analíticas.
Según los datos proporcionados por ACAFI, al cierre de marzo de 2025 estos fondos alcanzaron un patrimonio de UF 168.5 millones, lo que reflejó una disminución de 1.1% en comparación con 2024. Esto no se refleja como una pérdida, sino que causa el efecto contrario: esta modalidad va madurando progresivamente en el sector inmobiliario.
Como efecto de esta madurez, se ha observado la creación de 20 nuevos fondos inmobiliarios, lo cual indica que el uso de estas nuevas estrategias han generado confianza por parte de los administradores de fondos y los inversionistas del sector.
Esta evolución desde el «arte tradicional» hacia un enfoque más estratégico marca un hito en la industria inmobiliaria chilena, donde la precisión analítica y las proyecciones han reemplazado a los métodos intuitivos que se usaban anteriormente, estableciendo un nuevo paradigma en la evaluación y gestión de inversiones inmobiliarias.
¿Qué son los fondos inmobiliarios?
Una de las formas de describir a los fondos de inversión en bienes raíces consiste en decir que son instrumentos creados para impulsar el sector inmobiliario chileno, al inyectar capital procedente de varias fuentes; entre las que se encuentran tanto a personas naturales como a empresas.
En la que se observa una diferencia con respecto a la forma usual de generar ganancias al adquirir una propiedad en Chile, dado que estos fondos se distinguen por la posibilidad de obtener mejores ingresos sin necesidad de ser propietarios directos del inmueble.
De esta manera, se establece una nueva combinación entre los ingresos generados por arrendamiento y el uso de nuevas tecnologías que fomentan el desarrollo inmobiliario, lo cual permite a los inversionistas contar con un mayor margen de beneficios.
Ciclos de vida de un fondo inmobiliario
El desarrollo de un fondo de inversión inmobiliario sigue una trayectoria estructurada que abarca desde su conceptualización hasta su cierre definitivo, atravesando cinco etapas fundamentales que determinan tanto las oportunidades como los riesgos para los inversionistas.
1. Formación del fondo
La primera fase corresponde a la formación del Fondo, donde se establecen las bases legales y operativas que regirán toda la vida del instrumento financiero.
2. Levantamiento de capital
El levantamiento de capital marca el momento en que el fondo comienza a materializar su potencial mediante el llamado de capital de los inversionistas comprometidos.
3. Período de inversión
Durante la tercera fase del periodo de inversión, el fondo alcanza su fase más activa en términos de administración y monitoreo, desplegando el capital disponible en la adquisición, desarrollo o mejoramiento de propiedades que integrarán el portafolio final.
4. Desinversión
En la cuarta fase de desinversión, el fondo alcanza su etapa de madurez, lo que conlleva a que el capital no continuará creciendo, aunque este sí permitirá seguir operando a través de las inversiones
A su vez en esta parte del proceso se da inicio a la venta de activos o fondos por parte del administrador hasta lograr un margen de retorno que sea satisfactorio.
5. Liquidación
Por último, durante la fase de liquidación, el ciclo vital del fondo se concluye cuando se reparte entre los inversionistas que están involucrados el rendimiento total de los ingresos.
Tipos de fondos Inmobiliarios
De acuerdo a lo que nos indica la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (ACAFI), los fondos del sector inmobiliario se dividen en tres clases diferentes. Esta organización en subgrupos facilita que los inversores comprendan mejor la orientación de la inversión y la clase de activo en la que se está invirtiendo.
De los cuales tenemos:
Fondos de Inversión Inmobiliarios de Rentas
Son fondos que se utilizan para la compra de bienes inmuebles, ya sean proyectos con entrega inmediata o, por el contrario, que se encuentren en venta en blanco durante su proceso de construcción, los cuales serán usados para generar ganancias por arriendos.
Fondos de Inversión Inmobiliarios de Desarrollo
Por otro lado, los fondos de desarrollo y construcción de proyectos inmobiliarios son utilizados para la venta de dichos proyectos con la finalidad de fomentar el crecimiento habitacional de Chile y obtener ganancias significativas.
Fondos de Inversión Inmobiliarios Mixtos
En cuanto a los fondos mixtos, estos representan la fusión de los dos primeros tipos de fondos, empleando simultáneamente las estrategias de los fondos de rentas y de desarrollo, situándolos como un esquema más completo y equilibrado para los inversionistas.
Nuevas estrategias y tendencias de Inversión: Core vs Value Add
En lo que respecta a la inversión inmobiliaria, se aprecia la implementación de nuevas estrategias y tendencias que dinamizan los fondos inmobiliarios. Entre estas se encuentran:
1. Core
Este enfoque se dirige a comprar propiedades que cumplan con elevados estándares de calidad, los cuales produzcan ingresos constantes y tengan un bajo nivel de riesgo de inversión. En resumen, se entiende que las propiedades se destinarán a contratos de alquiler a largo plazo que demanden un mínimo de gestión en sus operaciones.
2. Core – Plus
A diferencia de la estrategia Core, donde el riesgo de inversión es bajo, esta estrategia implica un riesgo moderado, manteniendo la compra de propiedades que requieran mejoras significativas.
3. Value Add
Este tipo de estrategia se centra en optimizar los recursos en el ámbito operativo y estructural, lo que permite aumentar su valor. Sin embargo, de acuerdo con el informe de ACAFI, se señala que esta modalidad tuvo un aumento de 6 puntos porcentuales, lo que sugiere que será una estrategia que seguirá desarrollándose con el paso del tiempo en Chile.
Conclusión.
Los fondos de inversión inmobiliaria en Chile han demostrado ser instrumentos financieros que han transformado la manera tradicional de invertir en el sector inmobiliario.
Gracias a esta transformación, estos fondos se han consignado como una alternativa atractiva para los inversionistas que desean diversificar sus carteras sin tener que gestionar directamente en las propiedades inmobiliarias.
La segmentación de los fondos en tres categorías: renta, desarrollo y mixtos, junto con la adopción de nuevas tendencias de inversión como core, core-plus y value add, proporciona a los inversionistas opciones que se ajustan a diversos perfiles de riesgo y metas de rentabilidad.
En resumen, los fondos inmobiliarios en Chile han creado un nuevo modelo que integra el análisis técnico con la gestión estratégica, estableciéndose como una herramienta clave para el crecimiento del sector inmobiliario en el país y facilitando el acceso a inversiones de calidad en el mercado de bienes raíces.
