¿Te gustaría invertir en bienes raíces?, ¿comprar activos que aumentan de valor?, ¿obtener un buen margen de ganancias y hacer crecer tu dinero? Esta puede ser una decisión muy inteligente. De hecho, ha sido catalogado como un tipo de inversión muy rentable y que menos riesgo representa.
Es indiferente que estés pensando en dar tus primeros pasos en el mundo de las inversiones o ya tengas cierta experiencia en la materia. En cualquier caso, necesitas conocer a profundidad cuáles son los indicadores de rentabilidad más importantes a la hora de elegir una inversión inmobiliaria.
Quédate aquí para que descubras en qué consisten exactamente y qué importancia tienen dichos parámetros en esta clase de proyectos.
¿En qué consisten los indicadores de rentabilidad sobre la inversión?
Obtener la máxima rentabilidad financiera es el objetivo principal que persigue cualquier inversor. Antes de hacer una inversión inmobiliaria conviene llevar a cabo un análisis minucioso de todos los aspectos implícitos.
Los indicadores de rentabilidad sobre la inversión son un conjunto de datos observables y medibles que sirven para valorar si un proyecto es conveniente o no. Evaluar de manera anticipada y con precaución los diferentes escenarios puede ser un factor determinante de un buen resultado.
Claramente, la rentabilidad sobre la inversión no es producto de la casualidad. Un buen inversor se toma su tiempo para conocer el nivel de riesgo que está dispuesto a asumir. Evalúa todo el contexto e indaga sobre los pros y los contras de cada acción.
Importancia de los indicadores financieros para evaluar un proyecto de inversión
La puesta en marcha de un proyecto depende en buena parte de estudiar toda la información financiera disponible. El proceso de análisis facilita la identificación de los pasos a seguir e incluso permite identificar si la inversión es rentable o, definitivamente, debe ser descartada.
En tal sentido, los indicadores financieros para la evaluación de proyectos sirven para llevar a cabo la oportuna jerarquización y optimización de las decisiones. Por lo tanto, en todos los casos resulta imprescindible valorar cada una de las variables implícitas.
El proceso de análisis y medición es un asunto determinante del éxito. Si quieres incrementar la rentabilidad, apóyate en los mejores asesores financieros en el ámbito inmobiliario.
En Urbani podrás encontrar a verdaderos expertos. Profesionales cualificados y dispuestos a ofrecer todas las orientaciones que precises. Queremos que optes por las soluciones más convenientes y rentables para ti.
¿Cuáles son los Indicadores de rentabilidad y evaluación de proyectos de inversión inmobiliaria?
A continuación, se explicarán los principales indicadores de rentabilidad de un proyecto de inversión inmobiliaria.
Retorno de Inversión (ROI)
Las siglas en inglés ROI significan Return On Investment, en español el Retorno de Inversión, que se calcula dividiendo el retorno o beneficio entre la inversión o gastos totales. Este parámetro resulta muy útil para estimar el tiempo de recuperación del importe inicial al efectuar la compra de un inmueble.
Asimismo, a través de dicho cálculo se puede valorar la viabilidad de la adquisición respecto al tiempo que será necesario para conseguir el punto de equilibrio. Determinar el ROI ofrece mayor tranquilidad en el sentido de que podrás realizar una planificación oportuna de tus finanzas.
La idea consiste en no comprometer tu situación financiera y comprobar que la propiedad califica como un activo rentable. Que sea capaz de generar un aceptable margen de ganancias. Para calcular el ROI tendrás que tener a mano ciertos datos:
- El valor de la renta inmobiliaria.
- Las contribuciones.
- El precio de la compra de la propiedad.
El resultado de la operación matemática se expresa en porcentaje. En el mercado inmobiliario chileno un ROI mayor al 20% se considera una excelente inversión. Ahora bien, si la cifra es inferior al 4% conviene evaluar otras propiedades para invertir.
Cap Rate
El Cap Rate o Tasa de Capitalización es un indicador que se calcula dividiendo el NOI (Net Operating Income o Ingreso Operativo Neto) por el valor del activo inmobiliario. Cabe destacar que el NOI es el resultado de restar de los ingresos brutos anuales los gastos administrativos, de mantenimiento o afines.
En otras palabras, el Cap Rate sirve para medir el rendimiento potencial del inversor sobre su inversión. De esta manera, es posible determinar el valor a pagar. Además, la cifra obtenida representa el rendimiento neto esperado durante un período específico, por lo general un año.
También, hay que tener presente los principios económicos básicos de anticipación y sustitución. La ecuación permite estimar los flujos de dinero que una propiedad puede generar.
En todas las situaciones, se recomienda tener presente que el resultado de la fórmula puede variar en función a la capacidad de alquilar el bien inmueble, el grado de ocupación alcanzado y, por supuesto, el nivel de exactitud en las proyecciones.
Flujo de Efectivo (cash flow)
El Flujo de Efectivo o Cash Flow es el dinero que te queda todos los meses cuando alquilas una propiedad, una vez que has cubierto todos los gastos que dicha propiedad te genera. Es muy importante que el resultado de este indicador de la rentabilidad de la inversión inmobiliaria sea positivo siempre.
Cuando el flujo de efectivo es positivo significa que los ingresos superan los gastos. Por otra parte, si el resultado es negativo, quiere decir exactamente lo contrario, que los gastos son más altos que los ingresos. Ten presente este aspecto al invertir en bienes inmuebles.
Plusvalía
La Plusvalía se refiere al incremento de valor de una propiedad. Dicho de otro modo, la diferencia positiva entre el valor de adquisición de un bien y su valor de venta tras pasar el tiempo.
Si compras una propiedad inmobiliaria en determinado precio, con el paso del tiempo las probabilidades de que el valor de dicho bien aumente son bastante altas. Este incremento está relacionado con diferentes factores, estos son algunos de los más destacados:
- Las mejoras que se desarrollen en el propio inmueble.
- La ubicación.
- Los servicios.
- La accesibilidad.
- Las construcciones que se efectúen a su alrededor.
- El mantenimiento constante.
Tasa Interna de Retorno (TIR)
La Tasa Interna de Retorno (TIR) permite medir el rendimiento anual de cierta inversión durante el tiempo que tengas la propiedad. Este indicador ofrece información reveladora sobre la rentabilidad en función al desembolso inicial y su utilidad total.
El Valor Actual Neto (VAN) y TIR de un proyecto son indicadores muy útiles para medir la utilidad. El primero expresa sus resultados en términos de unidades de valor monetario y el segundo de manera porcentual. La idea consiste en comparar entre diferentes inversiones, períodos de tiempo y tipos de interés.
Período de Recuperación de Capital (PRC)
El Período de Recuperación de Capital (PRC) es un indicador que mide el plazo que tomará recuperar la totalidad de la inversión inicial. La fórmula revela el tiempo estimado y te ayuda a conocer en cuantos días, meses o años recuperarás el capital invertido.
Los inversores inmobiliarios prestan especial atención a los resultados de dicha ecuación. Por lo general, suele ser un factor relevante a tener en cuenta antes de desembolsar cierta suma de dinero. Aunque es una métrica muy apreciada, se recomienda complementar con otros indicadores.
¿Cómo puedo recuperar mi inversión con menos dinero? Haz uso del Crédito Hipotecario con garantía estatal, esto es, al colocar menos cantidad de dinero (10% de pie) el PCR se minimiza y recuperará antes la inversión.
Conclusiones
Los indicadores de inversión son muy útiles. Ayudan a determinar con exactitud la rentabilidad que un proyecto puede generar a corto y largo plazo. Una efectiva evaluación financiera arroja información relevante sobre el tiempo de recuperación del capital inicial.
Asegúrate de calcular el ROI, el Cap Rate, el flujo de efectivo, la plusvalía, la TIR y el PRC al realizar una inversión inmobiliaria. A través de estas ecuaciones tendrás a tu disposición datos valiosos que te permitan tomar decisiones estratégicas y bien pensadas.
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