Como propietarios de un departamento es común que con el pasar de los años queramos cambiarnos a una nueva ubicación que nos llame la atención tanto por el sector, la rentabilidad e incluso por el incremento de plusvalía que ofrece la zona, siendo precisamente en este momento donde decidimos comprar una nueva propiedad que cumpla con estos requisitos.
Sin embargo, al evaluar esta posibilidad observamos que no contamos con el capital suficiente para comprar la propiedad y es común que en esta parte desistamos de la compra, pero antes de que tomes esta decisión debes saber que existe un forma de poder adquirirla, la cual consiste en hipotecar tu casa actual ante una entidad financiera utilizándola como garantía de pago.
Este mecanismo es uno de los más utilizados en Chile para poder financiar tu segunda vivienda, especialmente si apuntas a la comuna de Concepción como tu segundo hogar, aunque recuerda que este proceso debe ser evaluado cuidadosamente considerando tu situación financiera actual.
El cual a lo largo de esta nota te guiaremos como puedas hipotecar, tu casa con éxito y puedas conseguir tu próximo departamento lo más pronto posible por medio de los pasos a pasos que te indicaremos.
¿En qué consiste hipotecar una casa hacia las entidades financieras?
Usar el término “hipotecar una casa” hace referencia a que entregas tu propiedad como garantía a la entidad bancaria o financiera para la compra o construcción de una nueva propiedad(casa o departamento), realizándose este proceso a través de un crédito hipotecario que amortizará el valor del préstamos en cuotas mensuales durante los plazos que solicites para pagarlo.
Además es necesario aclarar que al hipotecar tu casa no pierdes el derecho sobre ella, sino al contrario sigues siento el propietario y puedes seguir viviendo en ella mientras cumplas con tus pagos mensuales de forma puntual; caso contrario si te atrasas en los pagos acordados el banco tomará tu casa como garantía y esta será embargada y posteriormente liquidada.
¿Cómo actúan las entidades financieras antes y luego de pagar tu hipoteca?
Una vez que el crédito hipotecario sea aprobado, lo primero que harán estas entidades es inscribir tu propiedad en el Conservador de Bienes Raíces para contar con un respaldo legal sobre ella durante el tiempo de pago que solicitaste el préstamo, garantizando que el banco tenga preferencia en caso de incumplimiento.
Luego de que termines cancelar tu deuda, según la Ley N° 20.855(Ley Fácil de Alzamiento de Hipotecas), se les exigirá las entidades financieras con un máximo de 45 días alzar la hipoteca que tramitaron sin generarte algún costo adicional, ya que estos trámites serán pagados por dichas entidades permitiendote así recuperando tu propiedad sin restricción alguna.
Existen algún tipo de garantías hipotecarias que me respalde
En el sistema financiero chileno ofrece a los solicitantes el respaldo de aplicar a dos tipos de garantías hipotecarios antes de iniciar el proceso de solicitud del crédito, siendo fundamental que conozcas cada una de ellas para elegir la opción que mejor se ajuste a tus necesidades y planes futuros con la propiedad.
1. Garantía Específica
La primera garantía permite vender tu propiedad traspasando toda la deuda pendiente hacia el nuevo comprador a través de un proceso se le llama subrogación, mediante el cual el comprador asume tu crédito hipotecario y puede alzar la hipoteca a su favor.
2. Garantía General
La segunda garantía y las más tradicional en donde se hipoteca tu propiedad hasta que termines de cancelar todo los pagos del crédito hipotecario, permitiendo que el banco alce tu hipoteca únicamente una vez canceles toda la deudas en su totalidad.
¿Cuánto dinero podría obtener por hipotecar una propiedad ya pagada?
Aquí es importante aclarar una diferencia entre una hipoteca ordinaria versus una hipoteca de una propiedad ya pagada, siendo que en esta última la situación cambia considerablemente porque en una hipoteca normal el monto máximo que te prestan las entidades financieras abarca entre el 80% y 90% en caso de usar el crédito Fogaes.
En cambio, la situación da un giro de 360° cuando se trata de una propiedad pagada y es cuando las entidades financieras evalúan tu inmueble y otorgan el crédito reduciendo el monto solicitado al 50% y en el mejor de los casos al 60% del valor total de la propiedad que deseas adquirir, aplicando políticas más conservadoras para proteger su inversión.
Para entender mejor esta diferencia consideremos el siguiente ejemplo práctico:
Hemos encontrado un departamento en venta en Concepción en una de las inmobiliarias autorizadas por el precio total del inmueble de UF 2.800, asumiendo esta regla del 50/60, el crédito hipotecario tan solo cubrirá UF 1.400 si es para el 50% y UF 1.680 para el 60%.
Con estos resultados podemos determinar que la diferencia restante deberá ser asumida por parte del solicitante, rondando UF 1.600 para el caso del 50% y UF 1.120 para el escenario del 60%; es aquí donde deberás efectuar un plan de ahorro para poder pagar la diferencia restante y concretar la compra del departamento.
¿Cómo saber si puedo hipotecar mi casa?
Como punto inicial antes de hipotecar una casa es esencial conocer el estado de la vivienda, siendo que si esta se encuentra completamente pagada no habrá ningún inconveniente y podrás presentar la solicitud para tu nuevo crédito con la documentación necesaria que te solicite la entidad financiera.
Ahora para el caso contrario donde todavía te encuentras cancelando tu deuda del préstamo anterior, se evaluará si el monto abonado será suficiente para generar el capital disponible y es aquí donde los bancos aplican el concepto de «equity», mediante el cual evalúan la diferencia entre el valor actual de la propiedad y lo que aún debes para decidir si otorgarte el crédito o no.
¿Cómo debes hipotecar tu casa ya pagada y qué pasos debes seguir?
Para volver a hipotecar una casa que fue pagada debes cumplir con la documentación necesaria que exigen las entidades financieras como los bancos, siendo los requisitos más comunes los siguientes que detallaremos a continuación.
- Tener un título de dominio que acredite los últimos 10 años.
- Una copia de la inscripción de dominio que valide la vigencia del certificado.
- Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones.
- Recibo de Contribuciones y Certificado de Tesorería que acredite que el inmueble se encuentra al día en el pago de contribuciones.
- Certificado que acredite que el bien raíz no está afecto a expropiación (Municipalidad, Serviu o MOP).
- Certificado de Recepción Final (departamento nuevo)
- Certificado que acredite que está acogido a la Ley de Venta por Pisos (departamento nuevo)
- Planos de Planta con constancia de su archivo en el Conservador de Bienes Raíces (departamento nuevo).
- Escritura de la propiedad.
En caso de residir en el exterior:
En caso de residir en el exterior se aplican los mismos requisitos pero con un cambio en el monto prestado que asciende hasta el 80% del valor total del inmueble, siendo estos créditos exclusivos para chilenos que residan en el extranjero.
Otras maneras de conseguir un dinero extra con tu vivienda
En caso de que no puedas hipotecar tu casa o no cuentes con el capital suficiente para pagar la diferencia restante de tu préstamo, existen alternativas viables para conseguir el dinero necesario sin comprometer tu propiedad principal como garantía hipotecaria.
- Alquilar una parte de tu vivienda: Si tu vivienda es bastante amplia puedes arrendar algunas de las habitaciones o pisos para generar un ingreso extra mensual que contribuya al capital que te falta para tu préstamo, siendo esta una solución práctica especialmente si vives solo o tienes espacios sin utilizar.
- Venta de tu casa actual: Esta opción implica vender tu propiedad actual y utilizar ese capital para comprar el departamento nuevo directamente sin necesidad de endeudamiento adicional, eliminando la carga financiera de mantener dos propiedades y pagar dividendos mensuales.
Conclusión
Hipotecar tu casa para comprar un departamento en Concepción es una decisión financiera importante que requiere una evaluación exhaustiva de tu situación económica actual y tu capacidad de pago a largo plazo, considerando que este mecanismo te permite acceder a financiamiento significativo sin necesidad de vender tu propiedad actual.
Es fundamental que mantengas un historial crediticio impecable y que tus ingresos te permitan cubrir cómodamente el nuevo dividendo mensual sin comprometer tu estabilidad financiera familiar, recordando que debes contar con toda la documentación legal de tu casa en perfecto orden antes de iniciar el proceso.
Recuerda que existen alternativas complementarias como arrendar parte de tu vivienda actual para generar capital adicional o evaluar la venta directa si prefieres evitar el endeudamiento, siendo siempre recomendable asesorarte con profesionales del sector financiero e inmobiliario antes de tomar la decisión final. La posibilidad de ampliar tu patrimonio mediante una inversión inmobiliaria en Concepción es accesible cuando se maneja con responsabilidad, planificación rigurosa y conocimiento profundo del mercado local, permitiéndote construir un futuro financiero más sólido para ti y tu familia.
